Interview: “Maak hoogbouw servicegericht!”

“Mensen geven liever hun geld uit aan wooncomfort dan aan een auto,” stelt Michel Leferink, senior projectmanager bij gebiedsontwikkelaar BPD Ontwikkeling in Delft. Michel houdt zich voornamelijk bezig met de complexere, binnenstedelijk georiënteerde, bouwprojecten. Eén daarvan is The Sax: een tijdelijke naam voor de woontorens Philadelphia, 70 meter hoog, en Havana, 150 meter hoog. Een project dat BPD samen met Synchroon ontwikkelt onder de naam VOF Pier III. Wij vroegen Michel naar zijn visie op hoogbouw met The Sax als voorbeeld.

The Sax: hoogbouw voor hogere inkomensgroepen

“Er is de gemeente Rotterdam veel aan gelegen om de stad Rotterdam te upgraden. Niet alleen in voorzieningen en gebouwen. Maar ook in een betere mix van inkomensgroepen,” benadrukt Michel. Hij gaat verder: “Vandaar dat we het project The Sax aantrekkelijk willen maken voor het aantrekken van hogere inkomensgroepen. De locatie van The Sax op de Wilhelminapier – naast het Luxor Theater en aan de voet van de Erasmusbrug – is hiervoor uitermate geschikt.”

Richten op klantwensen

Michel maakt duidelijk dat ze zich met The Sax vooral richten op de wensen van de klant: “Wie komt hier te wonen? Voor wie doen we dit? Maar ook: hoe ontwikkelt de mobiliteit zich in de toekomst? Wij proberen ons, met de kennis van nu, een beeld te vormen op welke wijze onze klant daar een goede woonplek kan aanschaffen.” Michel vervolgt: “The Sax krijgt minder parkeerplekken dan de torens Boston & Seattle. Wij denken namelijk dat de jongere generatie steeds minder geïnteresseerd is in eigendom. Als jongeren een auto nodig hebben, huren ze er liever één. Vandaar dat we ‘car-sharing’ introduceren: de deel-auto. Tevens hebben we aandacht voor fietsmobiliteit. Daarnaast kent de locatie van The Sax veel openbare vervoersvoorzieningen. Metrostation, watertaxi, trams. Wij verwachten dat de beoogde doelgroep liever hun geld uitgeeft aan wooncomfort dan aan een auto.”

Vraag naar hoogbouw verschilt per stad

“Amsterdam is beperkt in hoogbouw. Dit komt onder andere door de aanvliegroutes van Schiphol. Ook zet je geen gebouw van 150 meter hoog neer tussen de Amsterdamse grachtenpanden. Toch heeft de stad plannen om de hoogte in te gaan.” Michel maakt de vergelijking met Rotterdam: “Rotterdam heeft sinds de tweede wereldoorlog een compleet nieuwe infrastructuur gekregen. Dit maakt de stad toegankelijker voor hoogbouw dan Amsterdam.”

Voor- en nadelen van hoogbouw

Michel neemt een slok van zijn koffie, denkt na en legt uit: “Het nadeel van hoogbouw is dat het minder geschikt is voor de doelgroep gezinnen. Die willen liever een huis met een tuin. Andere nadelen zijn de hoge kosten en de complexiteit met (extra) regelgeving: brandweereisen, diepere fundering, installatietechniek, liftinstallaties. Noem maar op. Voordelen zijn een totaal andere woonbeleving, het uitzicht en het creëren van meer woningen op een klein grondgebied.” Michel maakt opnieuw de vergelijking met Rotterdam: “Rotterdam is een groeistad en wil de stad uitbreiden naar 800.000 tot 900.000 inwoners. Met hoogbouw bereikt de stad dit sneller en makkelijker dan met laagbouw. Ook is hoogbouw uitermate geschikt voor de hogere inkomensgroepen: hoogopgeleiden, tweeverdieners. Of voor mensen die zeggen: “We verkopen onze eengezinswoning met tuin. De kinderen zijn het huis uit. We willen gemak, we worden ouder, zijn moeilijker te been en willen alles gelijkvloers. Hoogbouw met luxe liften maakt dit goed toegankelijk. Ook zijn er voldoende voorzieningen omheen. Kijk maar naar The Sax op de Wilhelminapier. Daar zit je straks dicht bij de grote stad. Daar kan je lekker uitgaan, en als je ziek wordt dan zit je dicht bij het ziekenhuis.”

Hoe zit het met de weerstand tegen hoogbouw?

“De vraag ‘krijg je geen bezwaren met vergunningsprocedures’ hoor ik vaak,” vertelt Michel met een glimlach op zijn gezicht.” Bij The Sax zit hier niet onze primaire zorg: “Op de Wilhelminapier is de verwachting: maak het af. Alle belanghebbenden en de gemeente zitten daar al zolang op te wachten. Natuurlijk handelen we zeer zorgvuldig in de ruimtelijke ordeningsprocedures. Maar iedereen wil heel graag dat de torens worden gerealiseerd.”

Mensen willen service

Michel herhaalt het belang van het servicecomponent binnen de woningbouwontwikkeling: “Mensen willen ontzorgd worden, genieten van het leven. Zijn bereid om hiervoor te betalen.” Hij vervolgt: “Een voorbeeld zijn de torens Boston & Seattle. Hier kunnen bewoners straks gebruik maken van een ‘James’. Wil je je auto wassen? Dan betaal je voor die service en wast ‘James’ je auto. Moet je pak naar de stomerij? James regelt het. Je boodschappen naar boven? James brengt ze naar de juiste verdieping. Mensen werken hard om daar te wonen. En die tijd die ze thuis zitten, besteden ze liever aan het genieten van het wonen, de locatie en het comfort.”

De Burj Khalifa van Nederland: een toren van 400 meter in Rotterdam?

Er verschijnt opnieuw een lach op het gezicht van Michel. Toch reageert hij vertwijfeld: “Ik vraag me af wat de kwaliteit dan is. 400 meter is zo hoog. En of dat in het Nederlandse klimaat leuk is om te wonen. Met wind en regen. Dan zit je met slecht weer in de wolken.” Hij gaat door: “Je hebt geen uitzicht, het is koud. Ik betwijfel of we dat in ons klimaat moeten doen.” “Maar,” besluit hij, “het idee is leuk!”

We drinken onze koffie op en lopen naar buiten. Aan Michel: “Bedankt voor je interessante inzichten en heel veel succes met The Sax!”